变卖和一拍二拍的区别

房产拍卖的流程与注意事项概览：从一拍到二拍的时间与价格差异，到拍卖房产的所有权证办理难、质量无保障及购房成本风险，竞拍人需谨慎了解拍卖标的物现状，规避潜在风险。

1、时间不同。只有标的物第一次司法拍卖(一拍)流拍，法院才会在三十日内安排在同一司法拍卖平台再次拍卖，即二拍。

2、价格不同。一拍的起拍价是过去常说的保留价，由人民法院参照评估价确定，未作评估则参照市价确定，起拍价不可低于评估价或者市价的百分之七十。二拍的起拍价通常进一步下降，但降价幅度不会高于一拍起拍价的百分之二十。变卖价则是二拍的起拍价。

房产拍卖的注意事项包括哪些

1、住房所有权证的办理难以确定

因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会造成拍卖住房的所有权证书办理会出现问题。

2、住房质量没保障

因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于住房存在的其他隐秘或暂时不可显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。

一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种住房经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，造成存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，住房原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司住房存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以住房现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。

3、购房成本风险

这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的住房。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程当中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。