如何稳妥处置闲置存量房地产用地

探索稳妥处置闲置存量房地产用地的多元策略，包括地方专项债券开展土地储备、多方协同联合开发、政策支持与灵活处理、依法收回与等价置换、优化规划与调整政策，并区分存量房与商品房在房地产市场中的不同角色与特色。

‌稳妥处置闲置存量房地产用地的方法包括以下几种主要策略‌：

‌1、通过地方专项债券开展土地储备工作‌：各地需明确发债资金优先用于处置闲置存量土地，特别是回购公司无力开发或不愿继续开发的土地。同时，优先挑选成熟度高、操作性强、预期效益显著、风险低的项目，确保资金平衡，合理确定收购价格，妥善处理债权债务关系‌。

‌2、多方协同联合开发‌：引入社会资本，多方合作开发，盘活“沉睡”的土地资源。闲置土地持有者可以联合第三方公司、当地政府等多方合作设立项目公司，建立“投资—建设—运营”全链条开发模式，通过“公司主导、政府搭台、多方共进”的模式充分盘活存量闲置土地‌。

‌3、政策支持与灵活处理‌：政府应允许土地用途合理转换，支持国有公司设立土地资产盘活专项基金。金融机构也应匹配专项债券等配套政策及时跟进。对于有意愿且市场有需求的项目，可以允许分期办证、延期支付出让价款、合理免除公司违约责任等措施，以缓解公司资金压力‌。

‌4、依法收回与等价置换‌：对于应依法收回的闲置土地，可以采取等价置换等方式进行处理。收回收购的土地可以用于保障性住房，并通过地方政府专项债券等资金予以支持。但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务‌。

‌5、优化规划和调整政策‌：通过调研了解市场的需求，优化规划指标，提升项目质量。例如，可以将地块分割处理并优化规划指标，分别用于建设安置型商品房和保障性住房，同时增加部分商业功能，提升项目质量‌。

6‌、灵活处理违约责任‌：对于因自然灾害、疫情等不可抗力造成的违约责任，可以依法免除相关责任，以减轻公司的经济负担‌。

存量房和商品房有啥区别

存量房和商品房在房地产市场中扮演着不同的角色，以下是它们的主要区别：

1. ‌定义与性质‌

‌存量房‌：指已经建成并取得所有权证书的住房，通常是二手房，包括开发商尾盘、抵押给银行的住房、个人未居住过的住房等。‌

‌商品房‌：由开发商开发建造并出售的新房，包括住宅、商业用房等，通常是首次进入市场的房产。‌

2. ‌市场级别‌

‌存量房‌：属于一级半市场，交易分散且价格波动较大，买卖双方多为个体。‌

‌商品房‌：属于二级市场(新建商品房)或三级市场(二手商品房)，交易流程相对规范，通常与开发商直接交易。‌

3. ‌价格与质量‌

‌存量房‌：价格相对较低，但可能存在折旧、装修老旧等问题，需要买家仔细检验住房质量。‌

‌商品房‌：价格较高，但住房和设施全新，质量相对有保证，适合对居住环境有较高要求的购房者。‌

4. ‌交易流程与风险‌

‌存量房‌：交易流程复杂，需通过中介或自行交易，需核查产权清晰性，可能存在产权纠纷或住房质量问题。‌

‌商品房‌：交易流程规范，直接与开发商签订合同，风险较低，但购买期房可能面临延期交房或质量不符预期的风险。

5. ‌适用人群‌

‌存量房‌：适合预算有限、希望快速入住且对地理位置有特定偏好的购房者。‌

‌商品房‌：适合追求全新房住环境、对未来有长远规划且能承受较高购房成本的购房者。