居住权的房子可以卖吗

住房居住权与所有权的不同决定了居住权住房不可随意买卖。居住权作为限制物权，不以拥有所有权为前提，且居住权不得转让、继承或出租。合法的住房买卖合同需满足所有权、行为能力及合法合规等条件。

有居住权的房子不可以卖。因为有住房的居住权不代表有住房的所有权，比如老人有其子孙的住房居住权但是并没有住房的所有权，所以有居住权是不代表可以卖房子。但是如果有住房的居住权的同时拥有住房的所有权是可以卖房子的。以满足生活居住的需要，买卖居住权超出了生活居住的需要。居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

住房居住权和所有权的优先级

1、居住权和所有权是所有权的优先事项，所有权是自有权和完全物权，而居住权是其他物权和限制物权。居住权是基于所有权并由其衍生出来的，这是两者之间最重要的联系。

2、至于两者的区别，除了自物权和其他物权的区别外，两种权利在实现方式上也体现了不同的趋势和取向。

3、居住权以他人的住房为目标，行使占有、使用和有限的收入权。由于它是对他人住房使用的收入，并利用住房的生活价值，因此必须以物质形式控制住房。因此，居住权以实施对他人住房的实际占有为条件。

住房买卖合同成立的条件

1、出卖方必须具有住房所有权或土地使用权。非住房所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。

2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不可签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。

3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。这是指房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。

4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。如果公民通过划拨取得的国有土地使用权，其住房转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。

5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理住房所有权转权登记和土地使用权变更登记并公证。