法拍房有租赁怎么办

本文探讨了住房租赁权与新房主权益的交互，特别是“买卖不破租赁”原则；同时，解析了司法拍卖房流拍后的处理措施，包括二次拍卖、变卖、抵债及撤回拍卖等；并阐述了司法拍卖房的付款要求，尤其是全款支付与贷款支付的规定。

1、‌买卖不破租赁‌：原租赁合同对新房主继续有效，承租人可依据合同继续使用住房至租期结束，新业主需接收租金并履行出租人义务。若租约签订于抵押登记前，即使住房被拍卖，承租人仍有权居住到合同到期，新房主不得强制腾退。‌

2、‌租赁合同对新房主无效‌：新房主可要求承租人腾退住房，但要注意以下情况：若抵押人未书面告知承租人住房已抵押，承租人可向抵押人索赔损失。若已告知，承租人需自行承担后果。‌

1、进行二次拍卖：一般会在第一次拍卖流拍后的一定期限内组织第二次拍卖。二次拍卖的起拍价通常会适当下降，具体下降幅度根据相关规定和实际情况而定，目的是吸引更多潜在买家参与竞买，提高成交的可能性。

2、变卖：若二次拍卖仍流拍，法院可能会决定对该房产进行变卖。变卖的价格通常以二次拍卖的起拍价为基础，变卖期限相对较长，给有意向的买家更多时间考虑和参与。

3、抵债：若申请执行人或其他执行债权人同意，且符合法定条件，法院可以将该房产作价后交付申请执行人或其他执行债权人抵债，用以清偿债务。

4、撤回拍卖：在特定情况下，比如被执行人提出异议且理由成立，或者法院认为继续拍卖不利于执行等，法院可能会撤回拍卖。

司法拍卖房并非必须付全款。在司法拍卖程序中，付款方式会在拍卖公告里明确说明。部分情况下，允许竞买人贷款支付房款。竞买人若有贷款需求，应提前向相关银行等金融机构咨询并申请贷款额度。银行会依据竞买人的信用状况、还款能力等进行评估，确定是否给予贷款以及贷款额度、期限等具体条款。

不过，很多司法拍卖要求竞买人在竞拍成功后短期内支付全部款项。这是因为司法拍卖旨在快速实现资产变现等目的，要求全款支付可确保交易迅速完成。若竞买人未能按照规定时间足额付款，可能面临保证金被没收、拍卖成交结果被撤销等后果。所以，竞买人参与司法拍卖前，务必仔细研读拍卖公告，明确付款要求。若考虑贷款，要提前做好贷款申请准备，避免因付款问题造成不必要的损失。