文章摘要： 可以采取预告登记的方式来避免回迁房一房多卖，购房人为了能保障自己买房后的权益，可以凭借住房买卖协议申请预告登记，登记之后没有经过购房人的同意，再处分该住房是不发生法律效力的。一房二卖合同效力怎么确定1、先、后买受人中有一个买受人已取得住房所
可以采取预告登记的方式来避免回迁房一房多卖，购房人为了能保障自己买房后的权益，可以凭借住房买卖协议申请预告登记，登记之后没有经过购房人的同意，再处分该住房是不发生法律效力的。
1、先、后买受人中有一个买受人已取得住房所有权证，而所有的住房买卖合同均签订于取得住房所有权证之前，则所涉及的买卖合同为有效或为可撤销。
根据《民法典》（自2021年1月1日起施行）的有关规定，在住房所有权未作变更登记时，房地产开发商作为所有权人，有权处分自己的财产，因此所签订的数份买卖合同只要不具有法定的无效情形，自成立时起生效。
但由于房地产开发商自后买卖合同签订时起存在欺诈的情形，因此后买受人在无法取得住房时，有权请求法院或仲裁机构撤销合同。
2、先、后买受人中有一个买受人已取得住房所有权证，签订于取得住房所有权证之前的合同，为有效合同;签订于取得住房所有权证之后的合同，为无效合同。
在住房所有权作了权属登记之后，所有权主体已经不再是房地产开发商，在这种情况下房地产开发商继续以销售方的名义出卖住房，构成无处分权人处分他人财产，根据《民法典》的有关规定，相应的合同无效。
3、先、后买受人都没有取得住房所有权证，如上所述，只要不存在法定的无效情形，所有的买卖合同均为有效或为可撤销。
所谓“一房二卖”，就是指住房所有人先后将自己所有的房子出卖给两个人(包括自然人和法人)的行为，并都签订了住房买卖合同。最后，在两个买房人中，出卖人只能向其中一个人交付住房并办理产权手续，而另一个买房人则不可依法取得房子，甚至出现房款不可收回，造成钱房两空的悲剧。
住房买卖取得所有权以登记为要件，只有变更住房产权登记方可，不因为住房买卖合同订立的先后及是否实际居住而改变。一般而言，住房在买卖交易关系中分为两个阶段：合同订立阶段和转移登记阶段。住房买卖需要完成以上两个阶段才是合法有效的。依据我国现有的法律法规规定，住房买卖可以采用预告登记制度，这将从根本上解决住房双重买卖问题。
如何避免回迁房一房多卖
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