二手房交易物业交割的流程是什么

二手房交易涉及物业交割、户口迁移、设施设备清点、钥匙交接及尾款结清等多个环节，同时要注意共有人签字、土地使用性质与年限、以及房产证的真实性，确保交易安全与权益。

卖方不腾空住房的话，新的业主就无法入住新房了。一般来说，在物业交割之前，购房者应通知业主将腾空的住房出售，有些购房者可能会买到有租客的二手房，因此，如果是有承租人的，那么在进行物业交割时，承租人应到场，并商议变更租赁合同。

建议可带着不动产权证和卖主的户口簿到当地派出所户口科核实户口簿是否已搬出。如果真的发现未迁出的，那么你可留存一笔交割保障金，等确认户口迁出后再把剩余款项交给出售业主。

在进行物业交割的时候，也一定要清点设施和欠费。由于二手房一般由业主装修使用，装修和部分设备在销售时通常作为礼品赠送，因此，在签订房地产销售合同时，应写明设施设备的品牌、型号和正常使用情况，并按合同约定进行清点。

一般有房门钥匙、水门钥匙、电门钥匙、门禁卡、信箱钥匙等，并进行入户门门锁的更换。

在上面一系列流程做完之后，就可以结清尾款了。

二手房交易注意事项

有些住房有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订住房买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对住房享有较完整的权利。还应注意土地的使用年限，如果一个住房的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

房产证是证明房主对住房享有所有权的惟一凭证，没有房产证的住房交易时对买受人来说有得不到住房的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好挑选有房产证的住房进行交易。