认购协议是否等同于购房合同?

《住房认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易住房有关事宜的初步确认。

简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将住房卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。

这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。

《住房认购协议书》中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。认购人在购房前作为签订《商品房买卖合同》的保证，向开发商支付一定数额的订金。

作为购房意向书或者是认购书来说，只是双方就是否购买这个住房达成一种意向性的协议，对住房的一些具体问题都没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个住房的买卖关系的成立。

认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付住房、买受人支付价款。

因此，住房认购书或者住房认购合同一般情况下和购房合同不一样，也就是说，住房认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同，认购书是为签订正式的购房合同做准备。

二、住房认购书什么情况下等于购房合同?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理条例》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

1、当事人名称或者姓名和住所;

2、商品房基本状况;

3、公共配套建筑的产权归属;

4、装饰、设备标准承诺;

5、办理产权登记有关事宜;

6、商品房的销售方式;

7、交付使用条件及日期;

8、违约责任;

9、面积差异的处理方式;

10、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

11、解决争议的方法;

12、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

13、双方约定的其他事项。”

因此，如果商品房认购书的内容包含了《商品房销售管理条例》所规定的所有内容，而且开发商已经按照约定收受购房款的，那么，商品房认购书就等于商品房买卖合同。当事人的权利义务，应当按照商品房认购书的约定处理。