住房拆迁是按房产证面积还是实际面积

住房拆迁的核心在于依法登记的面积补偿，遵循房产证或相关批准文件。拆迁程序包括颁发许可证、发布公告、补偿商议、裁决及实施阶段，确保拆迁合法、公正，保障被拆迁人权益。

住房拆迁是按房产证面积，而不是按实地面积。因为住房的建筑面积是以房地产权登记记载的建筑面积为准。没有房地产权证的，根据相关批准文件记载的建筑面积为准。不动产物权的变更、设立、转让和消灭，经依法登记而发生效力。要注意的是，拆迁住房属于不动产的变更，面积以登记为准。若有超出登记面积的部分，按照建安成本补偿。还有些建筑可以拿出合法手续的，被视为合法建筑，这种情况下也应该按照产权补偿。

另外，《国有土地面上住房征收与补偿条例》第24条第2款规定：“市、县级人民政府作出住房征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

住房拆迁的程序是什么？

1、颁发拆迁许可证

取得住房拆迁许可证表明取得了住房拆迁的资格，是实施住房拆迁的前提和基础。取得住房拆迁许可证的单位称为拆迁人，被拆迁住房的所有人是被拆迁人。

(1)申请住房拆迁许可证

单位和个人(有例外)需要拆迁住房的，必须持国家规定的批准的文件、拆迁计划和拆迁方案，向住房所在地的市、县人民政府住房拆迁管理部门提出住房拆迁许可申请。

(2)审批和核发拆迁许可证

市、县人民政府住房拆迁管理部门自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，核发住房拆迁许可证。拆迁人应当按照住房拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限，实施住房拆迁。

(3)拆迁许可证的续期

拆迁人需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向住房拆迁管理部门提出延期申请。经过审查符合条件的，可延长拆迁许可证的拆迁期限，最大延长期限为半年。延期后，住房拆迁管理部门应进行延期公告。

2、发布拆迁公告

住房拆迁管理部门在核发住房拆迁许可证时，应当将住房拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以住房拆迁公告的形式予以公布。住房拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

3、拆迁补偿商议

拆迁公告发布后，拆迁人与被拆迁人进入拆迁补偿商议阶段。分为两种情况：

(1)、一种情况是，通过商议达成拆迁补偿安置协议。

在拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿方式和补偿金额、安置用房和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期等事项，经过平等、自愿、合法的商议达成一致意见，双方签订拆迁补偿安置协议。

(2)、另一种情况是，经过平等、自愿、合法的商议未达成拆迁安置补偿协议。

4、进行裁决

拆迁人与被拆迁人不可达成拆迁补偿安置协议时，拆迁人、被拆迁人双方任何一方均可向住房拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决，住房拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

5、拆迁实施阶段

分以下几种情况：

(1)拆迁人与被拆迁人达成补偿协议时，双方可按协议的约定自动履行各自的义务，拆迁人将拆迁补偿款支付给被拆迁人，被拆迁人将住房内的物品搬走，将住房腾空。

(2)拆迁人与被拆迁人达成补偿协议后，有一方不履行协议时，对方有权向人民法院提起诉讼，要求对方按补偿协议的约定履行义务。同时，一方可申请法院先予执行。

(3)因不可达成拆迁补偿协议，一方向住房拆迁主管部门提出了裁决申请，作出裁决后，如果拆迁人或被拆迁人认可裁决的内容，那么，可按裁决的规定内容自动履行相关的义务。

(4)住房拆迁主管部门的裁决作出后，如果拆迁人或被拆迁人一方或双方不服，可在60日内向拆迁主管部门的上一级行政机关申请复议，或在三个月内向人民法院提起诉讼。

(5)住房拆迁主管部门的裁决作出后，如果拆迁人或被拆迁人未在规定的期限内申请复议或提起行政诉讼，一方可申请人民法院强制执行。